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国企资产租赁的困境和优化策略

添加时间:2021/08/09

  摘    要:当前,国有资产管理处于提质生效的重要时期。本文从内控视角出发,对国有企业资产出租过程中存在的问题进行探讨,并提出相应对策。

  关键词:内控视角;国有企业;资产出租;

  近年来,国有资产效率不高、管理不善等问题日益严重,国家为支持国有企业的发展,出台了一系列政策,采用改制、兼并重组等多种方式,最大力度盘活一部分国有资产,提升国有资产的效益,取得了初步成效。但随着市场经济的不断变化,国有资产亏损的情况也在上下浮动,特别是在国有资产租赁方面,一直没有得到有效的管理,对于国有资产的效益表现十分不乐观。

  一、资产租赁的概念

  资产租赁所指的是:资产所有权不改变的情况下,由自有所有者和承租者签订有效的契约,并在规定的时间范围内,对资产进行有偿出租,进而使得承租者获得资产占有权与使用权来开展经营业务。而国有企业资产租赁指的是:国有企业将自己所拥有的或控股的资产出租给承租人,并收取一定的租金的行为。国有企业资产租赁在国企资产管理过程中,是一种非常重要的形式,因其自身的灵活性和低成本性,给予了国有企业一定的发展机遇。

  二、国有企业资产租赁中存在的问题

  (一)资产租赁体制建设不完善。

  当前,我国大部分国有企业都制定了资产管理的相关制度,除了以租赁为业务的企业外,大多数企业都是以部门闲置资产进行出售,没有专门针对资产租赁制定相关的管理制度,也没有设立专职部门负责国有资产的出租管理,而是将其职能分别交给后勤保障部门承担,以至于在实际租赁过程中,对资产的管理不到位。承租人的选择、租赁价格的制度、租赁审批程序等方方面面都存在着不规范性,以至于在实际租赁时,没有严格的制度来把控,这将提高国有企业的租赁风险。

  (二)国有资产出租率低下。

  由于国有资产出租时,其流程非常繁琐,需要进行很多步审批,而且在后续的经济效益中,效果也没有十分显着。特别是在国有企业资产出租较少或尚未与国企物业从业人员业绩挂钩的情况下,对于个人的业绩而言,不会出现太大的变动,对个人业绩薪酬影响不大;但会导致一些国有企业未保留资产的使用价值,宁可闲置,也不对外出租。以至于很多资产闲置时间过久,失去了租赁价值,以至于资源浪费。除此之外,随着国有企业规模不断壮大,固定投资的建设量也随之增长,国有资产大部分项目都用于招标,但国有企业并没有绝对的自主经营权,所以一般会选择招标后保留其他未招标的资产,以确保招标企业顺利落地,这一因素也致使国有资产的出租率低下。

  (三)租金收入管理混乱。

  国有资产长期租赁时会签订租赁合同,若短期或临时租赁,可能就不签订租赁合同或以简单的协议约定,如此便会导致租金收取工作难以进行,无法确保其合理性和完整性,甚至还会出现私吞租金的现象。一部分承租者在租赁国有资产时,并未按照现行的国有物业出租经营管理的要求,找第三方开展价值评估、选择公开招标比选;而且出租价格也没有遵从市场规定,尤其是租期长的国有物业租赁,有时处于政策导向性因素,合同约定的租金收取远低于同类型物业租赁金。此外,承租方若一味地拖欠租金,物业存在无法按时收取租金或者完全收不到租的现象,若不及时采取有关的法律追偿,国有资产有损失的隐患;长此以往,也会给国有企业带来一定的财务危机。

  (四)出租未完全市场化。

  国有企业资产出租会有着一定的目的性,因此在出租时,会选择不对外公布招租信息,也不将招租文件按照有关规定在公共交易平台上挂网出租,更多的是把资产以协议出租的方式给特定的客户群。有些国有企业为获得一定租金来源,会把"老、旧"的国有物业局部整修、重新包装,同时将企业财务报表美化,并将整体资产出租给政府,等真正出租时,再由政府与招标企业签订租赁合同,如此下来,虽融资情况有所改善,但国有资产的使用率并不高。

  三、国有企业资产出租相应对策

  (一)建立健全国有企业资产租赁制度。

  根据相关法律法规,结合国有企业的实际运营情况,制定相关资产租赁管理条例,并对其不断完善,明确租赁范围。且国有企业内不同部门在资产租赁环节中,要发挥出各自的优势,履行各自职责,充分做好审批流程、租金收取、履行出租人义务与权力等多方面工作,为资产租赁管理提供良好的制度支持,规范国有企业资产租赁的一系列行为。

  (二)规范国企内部资产出租管理环境。

  除了建立健全科学规范的国企物业出租管理体制机制,规范资产出租管理环境也是重要先导条件。各国有大中型企业应建立专职机构,履行特定职责,开展制度建设、物业评估、签订服务合同、更新物业信息台账、管理监督等职能,明确国有企业为资产出租管理第一责任人,并及时分解出租管理的工作任务,与员工绩效考核工作挂钩,积极开展考核结果运用。同时,对承租户的规范管理要双管齐下,从日常社会综合治理、消防安全、卫生防疫、租金水电的及时缴纳、规范承租户的日常经营性行为,督促承租户对国有资产的适当维护检查。严格落实国有资产出租管理的有关制度,堵塞风险漏洞,防范可预见性风险,禁止未经国企内部集体统一决策,擅自将国有资产出租情况;禁止弄虚作假、恶意低价出租国有资产,导致国企利益受损的情况;禁止未按规定开展公开招租、私下协议出租等行为。

  (三)提高国有资产出租率。

  国有企业如因地理位置问题导致难以招租的资产,可以加强对房产的营销,采用商家联合的方式,将闲置资产利用起来,并收取一定的资金,提升资产价值,为国有企业获得一定的经济利益。若资产租赁的金额较小,在租赁流程上可适当简化流程,提高国有资产的出租率。另外,对于房产租赁人员可以制定一系列激励制度,将资产租赁与个人利益联系在一起,调动租赁人员的积极性,以此来提升租赁效率。除此之外,还需对以往盲目的建设进行合理规划,根据资产使用率和闲置情况,重新对新项目进行规划,从原来的只对企业承租可以转变为公开招租,尽可能多的提高国有企业资产使用率。当外来企业入驻时,要不断完善所有手续的内容,并确保在收取一定租金之后方可入驻,以往租金收取与政府优惠挂钩,而经过制度改变,需要两者无关联管理,最终达到资产出租的目的,而租金也能与市场标准保持一致。

  (四)严格管理租赁审批流程。

  首先要由国企租赁人员制定一套合理的出租方案,方案包括以下几点内容:资产的基本情况、出租目的、可行性、用途、期限、承租条件、最低价等,在制定方案后,需要交由企业决策机构进行审核、授权,最后由机构进行资产审批。国有企业在资产租赁的过程中,要遵守公开、公平、公正的原则,通过公开招标等方式来选择承租人。另外,承租公告与结果需要按照规定时间张贴出来,并详细说明其中注意事项,当承租人租赁的一系列手续都完成后,可以签订租赁合同。资产出租的底价可以根据评估机构的结果来制定,为确保评估结果的科学性,可以同时选用两家或三家机构,得到结果对比后,综合考虑评估结果,再交由主观部门进行备案,并按照"三重一大"的机制,并将其作为底价的参考。对于不同商业承租,应制定不同的底价,以此来获得更好的出租收益,促进国有租赁租赁的价值提升。

  (五)加强物业租金收入管理。

  在签订租赁合同后,后续需要严格按照合同上规定的金额定期收取租金,避免出现免租期的现象发生,而且承租人的消费支出不能用作抵减押金。要注重广告、场地等费用的收取管理,确保将国有资产中所有租赁的部分全部收到足量的收益,提升国有资产租赁的颗粒度。实力较强的国有企业,可以自主搭建出租信息管理平台,将日常业务与财务相连接,减少其他因素的影响。另外,对于出租人在租赁过程中违规操作的行为或故意不予承租人签订合同、自主减免租金的人,需要给予严厉处罚。若其行为已经造成对国有企业资产流失的现象,应立即移交司法部门进行处理。对于拖欠租金的承租人,应及时发出催收信息,提醒承租人收取资金;若多次提醒无果,必要时需采取法律手段来维护出租人的合法权益,并通过法律手段将其列入不合格承租人名单中。

  (六)强化物业出租监督管理。

  坚持企业内部审计与财务、审计、组织巡察相结合,防止国有资产出租过程中出现的违纪违法行为,充分发挥纪检、审计的内部监督执纪职能;夯实日常监督,制定专项监督方案,深入实地调研、查看出租全过程材料、开展谈话了解。重点排查在国有资产出租中存在的空置、租金优惠、延长租期等风险点。督促管理部门落实有关责任人、完善出租过程决策程序,切实做到有章可循。加大对违规开展资产出租行为的问责力度,对不按制度规定和程序擅自出租,应责令马上停止有关损害国有企业利益的行为,对已收取的出租收入及时上交,视情形追究国企从业人员的违规违纪责任。

  (七)加强从业人员的合规意识。

  国企的性质决定了国企资产出租过程的风险防范必须在国家的法律法规之下,为进一步促进国有资产出租的合规性,一是要结合现行的有关法律法规,及时修订完善企业内部的规章制度,动态调整,落实"事前排查、事中防范、事后监督".二是切实加强国企从事资产出租管理工作人员的法治教育及风险意识防范,开展定期的系列的业务培训,尤其是加大对国有资产出租法律法规的制度宣讲、案例剖析,培养从业人员的辨识风险的能力,及时发现异常及违法活动,及时采取补救措施,充分运用法律这一武器,保障国有企业资产保障增值。三是倡导廉洁从业的企业氛围。要求国企资产管理人员要坚持原则,严守工作纪律和底线思维,规范资产出租全过程管理,确保国有资产公开、公平、公正出租。

  (八)加强资产出租信息管理。

  及时建立国有资产出租管理系统或台账管理,确保统一管理的出租物业信息的真实有效,做到动态更新,及时汇总,数据分析比对,定期对国有物业出租管理进行总结分析,形成物业出租管理的全闭环。企业内部审计定期开展出租物业额盘点监督,及时排查风险,堵塞漏洞,充分运用大数据分析及智慧物业系统的优势,推动国有物业管理信息化建设,有效减少企业内部控制风险,有效提升企业内部管理效率;减少国企资产管理过程的暗箱操作风险,阳光公开,最大限度减少人为因素干扰,有效提升国企资产管理效率。

  综上所述,虽然国有企业资产租赁方面始终没有得到妥善解决,但当前已经着力寻找解决之法,相信在不久的将来,会逐渐解决上述问题。为此,国有企业在资产租赁过程中,需要严格按照相关法律发条的要求,遵循公平、公开、公正的原则,进行良性招标,以此来提升国有资产的使用效益,实现国有企业资产价值的最大化。随着市场竞争日渐激烈,国有企业资产租赁的方式和制度也要随之改变,通过采取有效的策略尽可能规避风险,充分发挥出其自身价值,为国有企业带来更多经济效益。
  参考文献
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