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我国抵押资产价值评估的风险管理研究

添加时间:2019/05/18
  摘 要:随着经济的快速发展以及资本市场的不断完善,资产抵押已日趋常见。作为缓释信贷风险的主要手段,如何能有效的保证贷款资金的回收进而降低不良贷款率呢?这就凸显了抵押资产价值评估在银行风险管理中的重要性。本文首先探讨了抵押资产的特点及风险管理的必要性;其次阐述了目前我国抵押资产价值评估的现状及存在的管理风险,并对产生风险的原因进行剖析,进而在此基础上,提出了加强抵押资产价值评估及风险管理的一些应对策略,以期对我国银行全面实施风险管理有所帮助。
  
  关键词:不良贷款   抵押资产价值评估  风险管理。
 
  
  不良贷款一直制约着我国银行业的发展。据凤凰财经网显示,今年6月19日,银保监会对外公布,5月末,商业银行不良贷款余额为1.9万亿元,继一季度增加673亿元后,商业银行不良贷款余额又增加0.32万亿,不良率上升了0.15个百分点。此次不良率的上涨并非反映新增不良规模,而是银行业存量不良贷款的加快暴露。而作为缓释信贷风险主要手段之一的抵押资产却面临着变现清偿比率不高、抵押资产评估质量不过硬的事实。因此基于保证银行贷款安全的目的,抵押资产评估的理论与技术需要有所创新,并且银行也要建立与此相适应的风险管理机制。本文讨论了银行业抵押资产管理现状及其管理风险,分析了导致抵押资产价值评估风险的因素,继而提出相应的对策,希望对提高抵押资产评估质量有所帮助。
  
  1 银行抵押资产的特点及风险管理的必要性。
  
  抵押资产作为一种减少客户违约风险的保障措施,其发挥作用的前提在于对借款人的抵押资产进行合理的价值评估而且抵押贷款实际上是一个动态变化的过程,在发放贷款前抵押资产价值是银行进行信贷决策以及确定贷款额度的重要依据。在贷款存续期间,随着风险地不断累积,抵押资产的价值也随之发生相应的变化,一旦发生减值,银行方就可能需要客户增加抵押物以防止出现违约风险。另外在清收贷款时,抵押资产价值也是银行回收资金额度的重要参考依据。因此银行方对抵押资产实施风险管理就显得十分必要。
  
  2 银行抵押资产价值评估的现状及其存在的管理风险。
  
  抵押资产现已广泛地运用于银行的贷款业务之中,其是否能有效地起到缓解信用风险的作用,主要取决于抵押资产是否得到有效的评估,然而当前抵押资产缺乏有效评估也是不争的事实。我国银行业抵押资产价值评估不精确,主要原因有两个:一个是我国资产评估多以市场价值为主。一些法律文件也做了相关规定,例如中国人民银行发布的《贷款风险分类指导原则(试行)》中规定,对于抵押资产的评估,在有市场的情况下,按市场价格定值;在没有市场的情况下,应参照同类抵押资产的市场价格定值。建设部发布的《房地产估价规范》、原国土局颁布的《城镇土地估价规程》(试行)中也有类似规定。而国外则采取“抵押贷款价值”审慎评估,排除了投机因素的干扰;另一个是资产抵押评估缺乏监管,信贷审查过于程序化。
  
  基于目前我国抵押资产评估的现状,造成银行向借款人发放的贷款数额高于抵押资产价值的现象时 有发生,一旦借款人意识到这点,很可能会选择放弃抵押资产拒绝归还贷款,这将大大增加了银行的违约风险。另外,宽松的监管以及银行内部的审查漏洞都为评估机构的虚假评估提供了便利。银行将不可避免地面临评估机构所带来的道德风险。
  
  3 导致银行抵押资产价值评估风险的因素分析。
  
  抵押资产价值评估风险来自于内部选择及外部监管,归结起来主要受以下几个方面的影响。
  
  3.1 抵押资产的价值类型选择。
  
  抵押资产价值类型的选择,将在很大程度上影响抵押资产的准确评估。现阶段评估机构对抵押资产进行评估时多参照的是当地的市场价值。市场价值即抵押资产在某一时点的价值,在实务操作中通常将现场勘察日、抵押权设定日或贷款发放日作为评估基准日,并以评估基准日该抵押资产的市场价值作为抵押资产的价值。
  
  选取市场价值作为抵押资产的价值对于借贷双方来说初始价值是已知的,但是在抵押合同存续期间,由于受到宏观经济环境以及政策等因素影响, 抵押资产的市场价值将不断地发生变动,一旦出现抵押资产的市场价值小于贷款合同的价值时,理性的借款方便会选择违约,那么银行原设定抵押资产用以保证贷款安全的初衷将难以实现。
  
  3.2 评估技术的运用风险。
  
  在评估技术的运用上,评估假设条件的设定、基准日的确定、以及折算率的选取都将对抵押资产的评估产生一定的影响。尤其在折算率选取上,实务操作中普遍存在折扣率选择的风险敏感性不足以及折扣率计量的依据模糊等问题。银行在确定贷款额度时,首先会针对不同类别的抵押品设定一个最高抵押率,抵押率为1与折算率的差值,例如居住房地产70%、商业房地产60%、工业房地产50%等。值得注意的是银行在设定最高抵押率后,并未在整个贷款期间内对其进行不断修正。这种方式过于笼统,未根据借款人的信用风险、抵押品的新旧程度以及贷款期限进 行详细区分,增大了抵押贷款风险。另外,实务中还存在着抵押品评估质量普遍较低且流于形式的问题,这些都将导致银行在贷款出现抵押担保缺口时难以及时采取有效的风险缓释措施。
  
  3.3 法律法规等因素影响 .
  
  抵押资产价值评估是否合理,评估程序是否规范,外部监管是否到位,这些都需要法律进行规范。然而,目前我国在抵押资产评估方面的法律规范相对较少或不够详细具体。使得在进行抵押资产评估时面临操作困难的尴尬局面。例如当前越来越多的将权利用作抵押资产,而对于有些权利用作抵押资产的实施办法,法律尚未作出明确规定。另外在贷款存续期间, 抵押品的部分失效、权属变更和纠纷等情况也都可能造成抵押品价值的波动,这些都会给评估工作带来了一定的困难。
  
  3.4 缺乏对评估机构的有效监督。
  
  对评估机构缺乏有效的监督也是诱发道德风险的一大因素。
  
  目前,抵押贷款业务操作中一般由借款人作为委托人委托评估机构对抵押资产进行评估。由于我国抵押资产评估市场起步晚,缺乏全面的行为规范,加之监管部门对评估机构监督约束机制不健全,使得一些评估机构有机可乘,为了增加业务量一味迎合借款人,对抵押资产进行不实的评估,对银行在发放贷款环节造成了误导。
  
  3.5 银行内部因素影响。
  
  除了外部监管等因素,银行自身的管理制度也将对抵押资产的评估产生影响。首先,抵押资产评估专业性强,银行虽有设立相关岗位,但存在着人员素质不过硬的隐患,这都将造成过度依赖中介评估机构的现象,容易产生道德风险。其次,银行自身没有建立抵押资产价值评估的相应管理制度,对于抵押资产未建立一套从贷前到贷后的动态监测机制,这就容易造成当抵押资产发生减值时未能采取有效的措施,容易造成违约风险。
  
  4 加强银行抵押资产价值评估及风险管理的对策 .
  
  4.1 变更抵押资产价值类型。
  
  为保障银行贷款安全,综合抵押资产的长期性以及市场的持续变动等因素,在进行抵押资产评估时以抵押贷款价值取代市场价值。鉴于抵押贷款价值在实务操作中存在一定难度,因此在价值类型确定上可以采取循序渐进方式,在市场价值的基础上逐步向抵押贷款价值转变。
  
  4.2 完善折扣率风险管理。
  
  折扣率是指抵押品的市场公允价值与担保贷款的差值同市场公允价值的比率,受到各种因素的影响,折扣率是动态变化的,银行应根据不同情况确定合理的折扣标准,尽量降低风险。如何确立恰当的折扣率?首先,各银行应根据自身的风险偏好以及风险管理能力,并依照区域、行业、客户的风险特征对抵押资产进行分类,逐步建立起分层级的折扣率控制体系。其次,加强对折扣率的验证管理。例如建立定期验证报告制度。
  
  4.3 呼吁立法的不断完善。
  
  针对抵押评估缺乏相关法律规范的情况。各评估单位可以将执业过程中遇到的疑难案例中所面临的法律诉求作为记录,定期向评估业协会报送,再由评估业协会整理后向当地人大反馈。立法部门在立法的过程中,也可通过与评估行业人员进行座谈会等形式,了解他们的愿望和要求,从而使法案更成熟且质量更高。只有一个公平、透明的法律环境,才能保证抵押评估工作更顺利高效地进行。
  
  4.4 转换付费模式,引入保证金制度加强对评估机构的有效监管。
  
  为有效地减少评估机构的道德风险,可将当前借款人作为评估委托人向评估机构支付评估费的模式转换为由银行先行付费,银行可在抵押贷款放款时向借款人收取此项费用。另外银行方面可引入保证金制度,对参与抵押资产评估的评估机构收取一定比例的风险保证金。若评估机构在合作中诚实守信,对抵押资产进行真实准确地评估,银行将退还保证金,否则银行将没收保证金、中断合作并在银行业协会中予以通报。实施评估机构保证金制度不仅能有效降低银行的监管费用,防范道德风险,还能起到进一步规范抵押评估市场的作用。
  
  4.5  加强银行内部人才队伍建设,建立有效抵押资产价值评估管理制度。
  
  从银行内部入手,完善管理策略,为实现抵押资产的有效评估保驾护航。首先,银行应根据现有人员的素质及专业能力成立专门的抵押评估管理部门,同时积极面向社会招纳具备资产评估知识的专业人才。在银行内部定期对评估岗位人员进行有关资产评估知识技能、评估审查程序以及风险防范意识等方面的培训。其次,将抵押资产评估系统同信贷审批系统相结合,对抵押品价值进行实时的动态监控,为信贷管理提供信息支撑。
  
  5 结语。
  
  总之,抵押资产评估的核心作用在于协助银行正确判断抵押品的价值,保证与抵押品相对应的贷款能够及时收回。贷前在确定抵押品价值时,从市场价值为导向逐步向抵押贷款价值转变。贷中,银行内部应加强人才队伍建设并对抵押品价值实施实时的动态监控以防范客户的违约风险。在对评估机构的监管方面可采用引入保证金机制等手段以防范道德风险。通过内外结合的手段,使抵押资产评估充分发挥其价值鉴证的职责,将不良贷款率降到最低。
  
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